您现在的位置：【中级实务章节要点】】 - 第四章 投资性房地产
本章核心考点
1、掌握投资性房地产的核算范围
2、掌握投资性房地产后续计量模式的变更
3、掌握投资性房地产的转换
第三节 投资性房地产的后续计量
后续计量模式有成本和公允价值，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产
1.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
2.折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
3. 发生减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备（以后会计期间不得转回）
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产的公允价值是市场参与者在计量日的有序交易中，出售该房地产所能收到的金额。
确定投资性房地产的公允价值时，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以估计。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
处理原则：
1.不计提折旧或摊销，不计提减值准备；
2.期末公允价值与账面价值的差异计入“公允价值变动损益”；
3.取得的租金收入，计入“其他业务收入”。
会计分录：
1.取得租金
借：银行存款
贷：其他业务收入
2.期末，公允价值变动
①账面价值小于公允价值
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②账面价值大于公允价值
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
三、投资性房地产后续计量模式的变更（ ☆ ☆ ☆ ）
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本计量变更为公允价值模式计量。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
会计处理：
借：投资性房地产——成本【变更日公允价值】
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
盈余公积【差额，或借方】
利润分配——未分配利润【差额，或借方】
【判断题· 2012年真题】
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。（ ）
【答案】√
【解析】
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。
企业有以下确凿证据表明房地产用途发生改变，才可以进行重分类：
1.企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；
2.房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
转换日为房地产实际状态发生改变的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1.成本模式下
（1）投资性房地产转为自用房地产
借：固定/无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧/摊销
固定/无形资产减值准备
（2）投资性房地产转为存货
借：开发产品
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
【判断题· 2012年真题】
2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。
A.3700 B.3800 C.3850 D.4000
【答案】D
【解析】会计分录：
借：固定资产 4 000
投资性房地产累计折旧 200
投资性房地产减值准备 100
贷：投资性房地产 4 000
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
（3）自用房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定/无形资产减值准备
贷：固定/无形资产
投资性房地产累计折旧(摊销）
投资性房地产减值准备
（4）作为存货的房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品
2.公允价值模式下
（1）投资性房地产转为自用房地产
借：固定资产或无形资产（转换日公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借方）
公允价值变动损益（差额，或借方）
（2）投资性房地产转为存货
借：开发产品（转换日公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借方）
公允价值变动损益（或借方）
（3）自用房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）
累计折旧（摊销）
固定/无形资产减值准备
公允价值变动损益（借方差额）
贷：固定/无形资产
其他综合收益（贷方差额）
（4）作为存货的房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）
存货跌价准备
公允价值变动损益（借方差额）
贷：开发产品
其他综合收益（贷方差额）
二、投资性房地产的处置
【计算题· 2014年真题】
2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：
（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1 970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。
（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。
（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2 000万元。
（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2 150万元。
（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2 100万元，款项已收存银行。
甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑其他因素。
要求：（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。
（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。
（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。
（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。
（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）
【解析】
（1）2010年12月31日，该写字楼累计折旧=（1970-20）÷50×4=156（万元）
借：投资性房地产 1 970
累计折旧 156
贷：固定资产 1 970
投资性房地产累计折旧 156
（2）
（3）转换日投资性房地产累计折旧=（1970-20）÷50×6=234（万元）或156+（1970-156-20）÷46×2=234（万元）
借：投资性房地产——成本 2 000
投资性房地产累计折旧 234
贷：投资性房地产 1 970
盈余公积 26.4
利润分配——未分配利润 237.6
（4）借：投资性房地产——公允价值变动 150
贷：公允价值变动损益 150
（5） ①收到价款
借：银行存款 2 100
贷：其他业务收入 2 100
②结转成本
借：其他业务成本 2 150
贷：投资性房地产——成本 2 000
——公允价值变动 150
③结转公允价值变动
借：公允价值变动损益 150
贷：其他业务成本 150
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