第七节　土地增值税法律制度

　　一、土地增值税
　　土地增值税是对转让国有上地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
　　土地增值税的特点主要有：（1）在房地产转让环节征收；（2）以房地产转让实现的增值额为计税依据；（3）征税面比较广；（4）采用扣除法和评估法计算增值额；（5）实行超率累进税率。
　　
　　二、土地增值税的纳税人
　　土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
　　单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
　　
　　三、土地增值税的征税范围
　　（一）征税范围的一般规定
　　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
　　2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
　　（二）征税范围的特殊规定
　　1.以房地产进行投资、联营。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途。
　　3.房地产的交换。
　　4.合作建房。
　　5.房地产的出租。
　　6.房地产的抵押。
　　7.企业兼并转让房地产。
　　8.房地产的代建行为。
　　9.房地产的重新评估。
　　10.上地使用者处置土地使用权。
　　
　　四、土地增值税的计税依据
　　（一）应税收入的确定
　　1.货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
　　2.实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。
　　3.其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。
　　（二）扣除项目及其金额
　　准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目具体包括以下六项内容：
　　1.取得土地使用权所支付的金额。
　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
　　（2）纳税人在取得上地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
　　2.房地产开发成本。
　　（1）土地征用及拆迁补偿费。
　　（2）前期工程费。
　　（3）建筑安装工程费。
　　（4）基础设施费。
　　（5）公共配套没施费。
　　（6）开发间接费用。
　　3.房地产开发费用。
　　（1）财务费中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除。计算公式为：
　　允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%
　　（2）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：
　　允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%
　　4.与转让房地产有关的税金。
　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
　　5.财政部确定的其他扣除项目。
　　对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。
　　6.旧房及建筑物的扣除金额。
　　（1）按评估价格扣除。
　　（2）按购房发票金额计算扣除。

（3）核定征收。
　　7.计税依据的特殊规定。
　　隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；非直接销售和自用房地产收人等。